【回首2022】中国产业园区发展十大事件——by 亿翰产业研究院（十个重点行业稳

　　回顾2022，财产园区市场发作了很多变乱，这一年，在稳增加的诉求下，我国适度超前展开根底设备投资；这一年，产业用地政策门坎渐高，各地以提质增效为中心，开启标准化办理；这一年，多地重提“产业立市”，出力保证制作业开展空间；这一年，本钱鼎力规划新经济不动产，黑石、康桥、摩根士丹利等抢先入局；这一年，扩募“上新”齐上阵，公募REITs市场情况日益成熟，市场范围获患上倏地打破；这一年，PRE-REITs基金组建主动展开，东久新宜、润城新财产等多家原始权利人主动规划财产园区Pre-REITs营业；这一光阴夏幸运600340)、济高控股、中南高科等企业倏地开展轻资产，园区轻资产形式流行。产城察看复盘已往一年财产园区行业的热门消息变乱，总结出2022年中国财产园区开展十大变乱，从这些变乱中探访已往一年财产园区的开展之路。

　　2022年以来，在稳增加的诉求下，我国适度超前展开根底设备投资，放慢规划新型根底设备建立，无力支持根底设备投资上升。这此中，处所当局专项债券作为主要推手阐扬了其主要的感化，不单新增额度到达汗青最高位且刊行速率也到达积年最快，据财务部公然辟布的数据，2022年天下处所当局新增专项债券刊行范围已打破4万亿元大关，在稳增加诉乞降政策指引下，2022年新增专项债刊行较着前置，1-6 月整年额度已根本发终了。

　　在专项债的刊行动员下，一批严重基建名目放慢促进。据机构测算，2022年新增专项债中超越六成投向基建范畴，与2021年底比拟回升3个百分点。同时，国度统计局公布的数据显现，2022年前10个月，根底设备投资同比增加8.7%，增速比前三季度放慢0.1个百分点，持续6个月上升。

　　在稳增加诉求下，2023年专项债提早批额度也已于2022年11月下达，羁系请求本年1月启动刊行，上半年利用终了。政策指引下，估计整年新增专项债额度或仍将持续连结高位，且刊行节拍大多少率保持前置态势，这将在必然水平上减缓片区综合开辟名目标资金压力，为片区综合开辟注入新动能。

　　2022年以来，各地对制作业的正视水平较着提拔，继2005年以后，深圳再一次旗号明显地喊出了“产业立市、制作强市”的标语，将制作业的主要性推向新高度；广州市也初次说起“对峙财产第1、制作业立市”；天津、武汉、长沙、合肥、常州、汕头、济南等都会都纷繁提出鼎力开展制作业。

　　为撑持制作业开展，各地接踵出台政策，出力保证制作业开展空间。国度层面，天然资本部印发《对于完美产业用地供给政策撑持实体经济开展的告诉》，商务部等10部分发文出力处理国度级经开区、制作业开展所需资金、地盘、人材等资本要素瓶颈限制；处所层面，杭州印发了《对于强化用地保证助推制作业高质量开展的施行定见》，明白了规定产业用地掌握底线、强化产业用地保证、立异供地形式、完美立异型财产用地、放慢低效产业整治、撑持进步产业用地开辟强度等6个方面18条详细办法，以助推全市制作业高质量开展；深圳则向“上”要空间，推出“产业上楼”方案，明白持续五年每一一年建立2000万平方米优良、经济、定制化厂房空间。

　　从产业用地政策来看，一方面，2022年产业用地准入门坎渐高，各地以提质增效为中心，标准化办理。

　　地盘是产业开展的根本要素，用地低效、形状陈旧、财产低端、亩均效益低，一度成为限制产业用地高质量开展的“拦路虎”。2022年，各地以提质增效为中心，晋级产业用地供应方法，强化用地羁系，进步产业用地服从，盘活存量、做优增量，破解开展的空间瓶颈。

　　详细来看，在晋级供应方法方面，2022年头国务院办公厅印发《要素市场化设置综合变革试点整体计划》提出撑持财产用地实施“尺度地”出让，进步设置服从，这也是初次在天下层面提生产业用地“尺度地”。随后，成都、云南、山东、海南、天津、广东等多个省市主动促进“尺度地变革”。在强化用地羁系，各田主动探究全性命周期办理机制，广东省出台天下首部产业用地办理处所性法例；慈溪、义乌、金华等地接踵出台产业用地全性命周期办理法子。

　　另外一方面，部门都会向着愈加市场化、感性化的标的目的开展。较为典范的一是上海浦东出台的《浦东新区促进特征财产园区高质量开展多少划定》，明白提出撑持品牌化、业余化、国际化的各种园区开辟经营主体或行业抢先的社会本钱到场园区开展事情。二是广州出台的《广州市进步产业用地操纵服从施行法子》，提出制作业企业在产业财产区块范畴内国有一般产业用地上已确权注销的财产用房根本朋分单位除了幢、层外2023-09-10 市场动态-产业洞察-产业资讯_ *新动态_前瞻财经 - 前瞻网及医药“卖铲人”上 12月24日，大连商品买卖所公布告诉，对聚氯乙烯（PVC）、线型低密度聚乙烯（LLDPE）指定交割堆栈以及备用交割堆栈停止调解，共增设6家期货交割库以及备用交割...，，再增长“间”，将“链主”企业、“专精特新”企业的财产用房归入许可朋分让渡范畴。这些政策为市场化经营主体留出了必然的开展空间。

　　比年来，长三角、珠三角等都会已逐步进入后产业化转型开展期间，倏地开展的新兴财产对空间区位、载体形状及周边配套等需要方面均与传统产业区截然不同。其科研用处比例更高，用地功用混淆度也更高，持续安身严厉分别2、三财产的用地计划已不满意理想需要，为有用保证都会财产转型晋级以及立异开展，各都会在传统产业用地的根底上，接踵提出了“M0、M四、M九、M+、M创、M科、MX”等新型财产用地政策。

　　2022年，新型财产用地政策再晋级，东莞公布M0新政，鼓舞新型财产用地（M0） 名目高效开辟、低落地盘/用房奉献；广州南沙对2017年公布的《广州南沙新区(自贸片区)撑持新兴财产园开展的用地办理定见》停止优化完美，进步了财产用地的比例，强化了朋分贩卖的难度并增长供后羁系的强度。这些步伐将为企业缔造更多时机，但在用地准入以及供后羁系方面愈加严厉，大猛进步了地盘出让过程当中对企业的挑选请求。

　　比年来，跟着海内财产转型晋级、科技、互联网、电商等新经济倏地开展，财产园区、物流园区及数据中间等财产载体的投资代价正逐渐闪现。已往一年，资管巨子纷繁将眼光聚焦新经济不动产：

　　2022年2月，易商红木收买了集合在长三角地域的建有55万平方米的物流及产业资产组合，笼盖上海、昆山、姑苏、太仓及杭州等地；

　　2022年4月，北京朗姿韩亚资产办理无限公司结合韩亚金融团体，配合投资东久新宜高尺度物流设备；

　　2022年6月，摩根士丹利颁布发表收买长三角物流及产业资产包，包罗位于南通、太仓、姑苏以及嘉兴近21万平方米的综合物流地产名目；

　　2022年8月，易商红木又以2.68亿元的价钱，收买位于上海张江的性命迷信研发家产园。该性命迷信研发家产园前身为张江NEO，位于上海张江高科600895)技开辟园区（张江药谷二期）；

　　2022年8月尾，CBC康桥本钱（HIP）还实现北京两个生物医药名目标投资，别离是位于大兴生物医药基地的“药谷一号”以及位于昌平中关村000931)性命迷信园三期的“性命谷国际精准医学财产园”；

　　2022年10月24日，森瑶中国与高盛资产办理颁布发表，单方已配合建立合伙公司，首期投资约6.75亿美圆用于在中国收买、开辟以及经营一线都会及周边中心都会的新型产业、物流、冷链等新基建名目；

　　2022年11月1日，CBC HIP颁布发表购置了上海青浦产业园区一处用地，方案将该园区的83.76亩的地盘开辟成高规格的性命迷信园，包罗8个消费设备、2个研发办公室以及其余配套设备；

　　2022年11月7日，普洛斯颁布发表普洛斯中国收益基金VI（GLP CIF VI）实现召募，资产办理范围达76亿元，投资于中国19个都会的20处物流园区，可租赁面积约213万平方米；

　　2022年11月8日，黑石房地产基金持有及办理的多元资产办理平台龙地，颁布发表行将实现对粤港澳大湾区内面积约28万平方米确当代堆栈的收买。

　　在我国财产转型晋级的布景下，新经济不动产是契合将来经济开展特性的业态，增加空间较大，或将持续2022年的态势，成为2023不动产主力热门。

　　自2021年5月17日首批9只产物获批开端，公募REITs试点落地距今已有一年不足。阅历了一年多的开展，海内REITs税收政策进一步完美，REITs扩募获患上严重停顿，财产园公募REITs迎来了多项打破，连爆多个“首单”

　　这一年，财务部、税务总局公布《对于根底设备范畴不动产投资信任基金（REITs）试点税收政策的通告》（2022年第3号)文件公布，文件触及REITs税收优惠等相干政策，撑持根底设备公募REITs试点，其时被业内称为财务部以及税务总局给REITs市场发的“过年红包”。这也是我国初次触及REITs税收法令。

　　这一年，扩募有了本质性的停顿，买卖所《证券买卖所公然召募根底设备证券投资基金（REITs）营业指引第3号——新购入根底设备名目（试行）》公布。7月，国度发改委办公厅公布《对于做好根底设备范畴不动产投资信任基金（REITs）新购入名目申报保举有关事情的告诉》。9月，首批5只REITs公布了扩募通告，扩募刊行进入本质化阶段。

　　这一年，首单民营公募REITs东久新经济REIT、首单特征园区公募REITs中原以及达高科REIT、首单民营物流园区REITs嘉实京东仓储根底设备REIT接连刊行。与此同时，继12月26日嘉实京东仓储物流REIT获批后，12月29日中信建投601066)基金、中金基金、中航基金旗下各有一只公募REITs敏捷上报，底层资产包罗海下风力发电厂、光伏发电以及软件财产园。

　　瞻望2023，国度开展变革委投资司副司长、一级巡查员韩志,在第七届“中国PPP论坛”上暗示2023年根底设备REITs很能够会进入倏地开展期，期望到2023年年末，根底设备REITs刊行可以超越60支，总刊行范围超越2000亿元。这象征着，2023年公募REITs将持续常态化刊行趋向，REITs根底资产池将不竭扩展，团体市场空间无望进一步提拔，将来3年至5年，万亿元级市场更值患上等待。

　　PRE-REITs基金组建主动展开，东久新宜、润城新财产等多家原始权利人主动规划财产园区Pre-REITs营业

　　公募REITs落地后，Pre-REITs基金的组建也在主动展开。2022年8月，南京市在《对于进一步盘活存量资产扩展有用投资的政策步伐》中领先正式提出探究设立当局指导的根底设备范畴REITs财产投资基金，重点展开存量根底设备名目并购重组以及REITs试点，对刚投入经营的现金流较少但增加后劲较好的资产，可引入金融本钱、财产本钱以及当局指导基金等资金，组建Pre-REITs基金，孵化成熟后刊行REITs，完成各种本钱的有序退出。

　　与此同时，2022年包罗南山控股002314)、东久新宜、润城新财产等多家原始权利人及投资机构在内已主动规划财产园区的Pre-REITs营业。

　　2022年10月，中国人寿601628)以及东久新宜协作倡议的Pre-REIT基金实现签约，该基金投资标的为长三角地区智能制作财产园区，总投资范围近30亿元。

　　2022年12月，中金本钱财产园Pre-REITs基金实现召募并设立EMC合同能源管理模式如何怎么融资找钱的申请条件和流程-Emc全员无状态MTG三，，2022年底基金经由过程上海产交所实现首个财产园资产——广州黄埔区名目广州润慧科技园的投资交割事情。

　　2022年9月，由中联基金以及南山控股结合倡议设立的产业园并购基金，实现首个名目收买，该园区位于上海市宝山区，以尺度厂房为次要业态。基金将对园区片面晋级，环绕计谋新兴财产打造优良财产载体，经由过程盘活存量资产为地区财产带来“重生力”，为根底设备公募REITs培养优良名目。

　　自公募REITs落地以来，在各项鼓舞政策以及步伐下，海内REITs市场日益成熟，但作为公募REITs底层资产的根底设备名目凡是需求阅历较长的培养与经营方能患上到不变、连续的现金流，此前根底设备资产难以成为公募REITs的及格资产。基于这个布景，Pre-REITs将来大有可为。

　　2022年青资产形式流行，以中原幸运为代表的片区综合开辟商、以济高控股为代表确当局平台公司及以中南高科为代表的二级园区开辟商加快开展轻资产。

　　起首是片区综合开辟商的典范企业中原幸运片面转型轻资产经营效劳商，以轻资产运作形式为当局供给融资、财产招商、综合经营与都会营销推行等效劳，为企业供给选址、代建、物业、投融资征询等效劳。停止今朝，中原幸运轻资产招商营业已累计签约7个名目，总投资超45亿元；其次是当局平台公司的典范代表济高控股入局，2022年6月，在南京江北新区落户首个园区经营轻资产名目；最初是二级园区开辟商的典范代表中南高科旗下资产办理板块以及招商团体响应建立了自力的营业品牌——“因大联科”以及“灯塔瓴科”，以更好地承接存量市场的需要，输出中南高科在资产办理以及财产招商方面的经历，效劳天下财产载体。

　　停止今朝，支流的财产地产商，大部门都已参与了轻资产经营。轻资产形式何故流行？从内部情况看，跟着地产行业利润率以及杠杆率的连续降落，重资产拓展会响应遭到限定，近多少年各地倏地增长的存量园区，园区管委会或物业持有方也有极强的“托管经营”需要，主观上为“轻资产”开展供给了前提。从企业本身来看，当财产地产企业到了必然范围以后，亟待增长红利点，以轻资产的方法低落运营危害，以期处理园区企业在重资产拓展历程的成绩。在这类状况下，“轻资产”经营一工夫被推下风口浪尖，赛道上的选手愈来愈多，但真正做好轻资产绝非易事，其营业远景仍待市场考证。

　　园区存量时期，以往一些高周转贩卖型营业很难再连续，为此，企业不竭立异开展，以提拔本身合作力。这此中，较为典范的即是联东，自2021年始，联东不竭探究立异型营业，包罗建立粤浦科技、投资镁伽机械人、战投撼地数科；2022年2月，联东团体投资了德诚本钱、元生创投、九合创投3家风投旗下股权基金；2022年6月，联东又计谋投资火石缔造。这背地一方面是由于联东在必然水平上看到了行业的成绩，以为尺度厂房的确曾经没有甚么增量空间了，另外一方面仍是由于间接遭到了偕行的挤压。

　　财产地产赛道很窄，一个企业形式跑进去很简单被挤兑逝世。特别是在今朝的情况下，传统房地产愈来愈难做，各人愈来愈垂青财产地产，也都看懂了联东形式，在这类形式能够被进修的状况下，联东的市场空间就会被挤压。以是联东做了许多立异，包罗建立粤浦科技、都会财产参谋、财产投资，大数据招商等，片面修建护城河，构成本身的中心合作力。战投撼地数科、火石缔造都是经由过程大数据招商修建本身“护城河”的办法。

　　除了联东外，如今入局的均以及等一系列企业实在都是带着本身共同IP、具有必然合作门坎的企业，究其缘故原由，仍是由于财产地产赛道太窄，但如今涌入的企业太多，以是企业想要保存下去，就必然要做高合作门坎。

　　跟着地盘资本日渐稀缺，财产用地政策日趋收紧，财产园区高速开展的“增量时期”将提早并加快放慢向增速降落的“存量时期”改变。存量时期下，晚期的旧产业园区，作为财产开展的空间载体，已没法满意当今企业的需要，现有财产园区打破本身存在的成绩、向更高目的转型晋级是开展的一定。在此布景下，各地当局纷繁出台相干政策，盘活存量园区资产。

　　国度层面，2022年5月25日，国务院办公厅正式出台《对于进一步盘活存量资产扩展有用投资的定见》指出，要重点盘活存量范围较大、以后收益较好或增加后劲较大的根底设备名目资产，好比财产园区、仓储物流等。2022年7月1日，国度发改委公布了《对于做好盘活存量资产扩展有用投资有关事情的告诉》（发改办投资〔2022〕561号），暗示将从保举的有吸收力、代表性强的盘活存量资产名目中，肯定很多于30个名目停止试点树模。

　　处所层面，2022年南京、河南、天津等省市接踵出台对于进一步盘活存量资产扩展有用投资的政策步伐的告诉，要重点盘活存量范围较大、以后收益较好或增加后劲较大的根底设备名目资产，如财产园区、仓储物流等。

　　与此同时，园区平台也在主动到场存量名目更新。2022年10月20日，漕河泾开辟区总公司胜利摘牌元创将来中间科研用地，该名目地块位于钦州北路以南、桂果路以东，为漕河泾开辟区“北流派”，总用空中积约2.7万平方米，总修建面积约15万平方米，总投资约35亿元。

　　存量资产盘活是局势所趋，财产园区作为天下各地存量资产中的主要一环，势必放慢走向“存量经营”的时期，园区经营效劳立异、资产办理将获患上愈来愈高的存眷度。